2020年销售增速预期12%,千亿房企中国奥园的审慎与进取

2020-03-26 11:32

3月24日晚间发布的2019年业绩报告中,凭借约29%的同比增速,中国奥园地产主业板块实现1180.6亿元的合约销售额,稳居房企销售排行榜TOP30.

去年3月,中国奥园将2019年的原定目标设置在1140亿元上,如今完成率达103.6%。2017-2019三年间,中国奥园每年的目标完成率高达103%-137%,销售平均复合增长率为61%,远高于行业平均水平。

从区域分布来看,2019年,华南区域的业绩贡献下降13个百分点至36%,华东区域的业绩占比增加1个百分点至23%,中西部核心区域、环渤海的业绩贡献同比分别增至26%、11%,境外占比依然保持在4%。经过此前三年“布局——聚焦——深耕”三部曲之后,中国奥园逐步摆脱区域房企的标签,全国化布局使得各区域的销售贡献更趋于均衡。

在3月25日举行的线上业绩会上,与多数已发布业绩报告的房企一样,中国奥园也决定放缓脚步,将2020年的销售增速预期在12%上。据此估算,今年中国奥园的合同销售目标达到1322亿元。

“目前我们大概有2260亿元可售资源,按照相对保守的60%去化率,我们有信心可以完成全年既定目标。”中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬表示。

中国奥园对规模增长的态度转向审慎,一方面是房地产市场正遭遇一场新冠病毒肺炎疫情的突袭。3月6日,中国奥园发布的公告显示,2020年1-2月,公司累计实现未经审核物业合同销售额约70.2亿元,同比减少38%。

“疫情对于整个地产行业2月份的销售还是造成一定的影响,进而直接影响3月份的回款。”在业绩会现场,中国奥园执行董事、营运总裁马军坦言。不过,他也指出,3月份以来,疫情已经逐步得到控制,复工复产情况积极,目前回升相对明显,“上周我们自己监控到的情况表明,项目大概恢复到相当于去年同期70%的到访量水平。”

按照马军的预计,3月份销售成交将接近去年同期整体水平。进入4月份之后,伴随着生产生活进入正轨,销售情况将呈现与去年同期持平的态势。

疫情爆发之后,中国奥园全面开通线上售楼处,推出“奥园购房宝”小程序,提供线上VR全景看房,选房及购房等服务。截至目前,中国奥园的线上营销已促成超过20亿元的成交,包括接近10亿元附带无理由退房兜底条款的销售额。

值得关注的是,中国奥园并未为此次线上营销搭配一定的降价动作。在马军看来,现阶段,由于疫情对很多极速1分快3及从业人员收入造成影响,客户并没有把主要的购房心思放在是否有降价空间之上,而是加重观望的心态,“这并非采取降价措施就可以马上起到效果。”

在线下,从3月份起,中国奥园陆续恢复现场办公,如今累计约99%的售楼中心、约94%的施工项目复工复产。“我们会尽力把延迟复工的影响降到最低。”陈嘉扬提到。

审慎的另一面,则出于中国奥园对于整体市场行情的判断。马军说,从大方向来看,无论是去年年底还是今年年初,都能够看得出来中央坚持“房住不炒”这个主基调不变,房地产市场还是“稳”字当头。“疫情期间,各自受到的影响和损失各不相同,接下来不同的城市会采取不同策略来应对这次市场的下滑。但总体上,行业快速增长的时期已经过去,目前整个行业的增速趋缓,这是一个大势。”

与销售规模一并呈现增长态势的,还有中国奥园的营业额及盈利水平。年报显示,2019年,中国奥园的营业收入同比增长63%至505亿元。

截至2019年底,中国奥园已售未结的合同销售额达到1705亿元。按照其开发周期,从合同销售到交付需要一年半至两年的时间。这也意味着,2020年的结转金额大部分来源于2018年的销售额。“2018当年的合约销售额超过900亿元,大部分估计将在今年进行确认。这未结转的1705亿元里面,大概有800亿元会在今年结转,剩余部分将于2021及2022两年结转。”中国奥园副总裁、首席财务官陈志斌表示,公司的营业和持续性比较强。

从盈利指标来看,2019年,中国奥园的毛利润为150.2亿元,同比增长56%,毛利率为29.7%;年度净利润为52.2亿元,同比提高78%,净利率为10.3%;更能代表盈利含金量的股东应占净利润约42.01亿元,同比提升74.4%。

按照2019年中期业绩会上的预测,2020年,中国奥园的毛利率大概还会继续介于相对保守的26%-30%区间内。

在融资层面,去年,中国奥园通过公开发行境外优先票据、境外银团贷款,成功发行境内公司债、与多家境内银行建立银企“总对总”战略合作等多元化融资模式,平均借贷成本维持在7.5%水平。

截至2019年12月31日,中国奥园的总借贷达957.6亿元,其中一年内到期债务达418.7亿元,占比43.7%;现金、银行存款、结构性存款及受限制银行存款总额约680.6亿元,足以覆盖短期借贷。

上述这部分一年内到期债务,上半年需偿还比例为37%,下半年需偿还剩余的63%。而在今年第一季度,中国奥园已偿还及续期约96亿元,短期债务占比进一步降至33%。

如果观察近期中国奥园的融资动作,可以发现,今年1月份,其签订了一笔2.3亿美元三年期境外银团贷款;2月份发行了一笔五年期境内公司债以及一笔境外美元优先票据。这些融资利率均介于4.8%-6.5%之间,创下成本新低。

“本身我们也正在进行境外美元债再融资的安排,今年9月份还有一笔5亿美元和1亿新币的境外贷款到期,一般来说,我们会提前两个月询问投资人下一步的意向,所以接下来时间会提前做好准备。2021年我们还有一笔美元债券到期,下个月我们也会开始申请新的发改委额度。”陈嘉扬透露,中国奥园早早把境内外再融资部署提前安排好,不会造成债务违约的风险。

截至2019年底,奥园的授信总额约人民币1841亿元,其中尚有647亿元的余额还未使用。“现在公司的资金是比较充裕的,不存在到期债务的偿还压力。”陈志斌说。

除去融资上的及早规划之外,中国奥园还正加快销售资金回笼,以保持健康稳定的现金流。去年,中国奥园的合同销售现金回款率约78%,与2018年持平。